恒大物业已有意向买家

交易还在初步阶段。

9 月 11 日晚，恒大物业集团有限公司（以下简称 " 恒大物业 "，06666.HK）发布公告，透露中国恒大的清盘人已收到针对该公司的非约束性收购意向。

据了解，截至目前，中国恒大及 CEG Holdings 仍为恒大物业的控股股东，持有其已发行股本的 51%。而中国恒大的清盘人一直在找机会出售这 51% 的股权，因为恒大物业是中国恒大旗下最具价值的资产之一，2024 年的收入近 128 亿元，截至 9 月 11 日的市值亦超过 99 亿港元。

公告显示，相关股权交易还处于初步阶段，清盘人未与任何有意方进行谈判，但市场传言有意竞购的企业包括中国海外集团及华润集团子公司。

9 月 12 日，中国海外发展相关人士对中国房地产报记者表示，目前不掌握竞购恒大物业的相关情况。而华润置地方面则回应称相关传言 " 不属实 "。

受收购消息刺激，9 月 12 日，恒大物业股价的早盘涨幅一度超过 30%。

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控制权或将变更

自中国恒大出险后，恒大物业已多次传出将易主的消息。例如，2021 年 10 月，中国恒大及合生创展透露曾就恒大物业的股权收购事项签订了协议，转让股权约 54.16 亿股，占恒大物业已发行股份的 50.1%，总交易代价约为 200.4 亿港元。但因双方在一些关键条款上无法达成一致意见，这次收购被终止。

最近一次是今年 8 月份，有市场消息称中国恒大的清盘人已聘请瑞银集团和中信证券，为恒大物业寻找潜在买家。在清盘人看来，恒大物业在债权人资产追回中发挥着关键作用，该公司将获得 " 最高优先 " 的关注。

从本次公告的信息来看，上述消息所言非虚。恒大物业表示，该公司于 2025 年 9 月 10 日收到中国恒大集团（清盘中）及 CEG Holdings（BVI） Limited（清盘中）的共同及个别清盘人发出的接洽函。就潜在交易，清盘人已与相关有意方订立保密协议，并于 9 月 9 日收到部分有意方不具约束力的指示性要约。清盘人计划在 11 月前后邀请经挑选的有意方就潜在交易提交最终建议书，磋商最终交易文件条款。要约期于 9 月 11 日开始。

2020 年 12 月，恒大物业在港交所上市，发行价 8.8 港元，以发行价计算，市值约为 951.36 亿港元。2021 年 2 月，该公司股价创下 19.74 港元的历史新高，市值突破 2000 亿港元。但在中国恒大陷入流动性危机后，恒大物业的股价也承受了巨大的压力，截至 9 月 11 日，收盘价只有 0.92 港元，市值已缩水至 99.46 亿港元。

截至 2024 年末，恒大物业的在管面积为 5.79 亿平方米 ‌，位列行业第 4，全年营业收入则排在行业的第 8 位。无论是哪家企业竞得恒大物业的控制权，都将大幅增强其在物业管理行业的竞争力。

今年上半年，恒大物业的营收、利润整体表现较为平稳，波动均在个位数。期内实现营业收入约 66.47 亿元，同比增长 6.9%，股东应占净利润约 4.72 亿元，同比下降 6%，毛利率、净利率分别为 18%、7.4%，同比分别下降 2.2 个百分点、0.6 个百分点。

关联方带来的连锁反应依然是恒大物业面临的最大不确定因素。该公司表示，关联方持续产生的负面影响，对经营基本面造成显著压力。据介绍，恒大物业来自关联方约 1.5 亿平方米已签约的合约项目转化进程陷入停滞，且未来能否有效转化存在重大不确定性。关联方资产处置可能导致该公司关联业务（如停车场经营）商业模式变更及利润下降。同时，关联方风险传导严重削弱了其在外部市场（如招投标、新客户拓展及现有客户续约等方面）的品牌信任度与议价能力。" 公司对关联方风险的化解仍需要较长时间。"

截至 6 月底，恒大物业的贸易应收账款原值约 58.83 亿元，累计计提坏账损失约 30.42 亿元，减值率高达 51.7%。其中，22 亿元的应收账款减值来自关联方。该公司表示，由于物业服务客户包括全体业主并涉及社区的各个方面，其作为一个整体具有整体性及不可分割性，将中国恒大从向该等闲置物业提供物业管理服务中撇除并不可行。因此，该公司继续向中国恒大提供物业管理服务，截至 6 月底的金额约为 2.28 亿元，但并未就这些交易确认收入，未来计划采取合理的措施向相关方追收应收款项。

持续保持高位的应收账款给现金流管理带来了严峻的挑战。截至 6 月底，恒大物业的货币资金较 2024 年末减少了约 4 亿元，且仍处于净流动负债状态，净流动负债约为 5.18 亿元。为应对偿债压力，该公司表示已与若干债权人达成协议，在负债到期时不要求立即偿还，并与业务合并应付对价的债权人积极磋商，修订还款计划。

以恒大物业当前的基本面，收购方能给予其多少估值目前尚不得而知。但有投资者认为，该公司的出售价格，将带动整个物管行业上市公司的估值重估。