今年春天，更多的待售房屋和宽松的利率对购房者有利，但负担能力障碍依然存在

洛杉矶（美联社）——今年春季的购房季节对购房者来说比近年来更有利——只要他们买得起。

房价上涨更加缓慢。抵押贷款利率仍在高位徘徊，但大部分时间都在放缓，如果美国经济前景继续恶化，可能会进一步下降。美国经济前景的恶化令金融市场感到不安，并引发了对经济衰退的担忧。

最重要的是，市场上的房屋数量比一年前大幅增加。

虽然按历史标准衡量，全美待售房屋的库存仍处于低位，但根据Realtor.com的数据，上个月的活跃待售房屋数量较上年同期激增28.5%。活跃待售房屋包括市场上除待售房屋外的所有房屋。在包括圣地亚哥、拉斯维加斯、亚特兰大和华盛顿特区在内的许多大城市，挂牌房源数量跃升了44%至68%

由于房屋销售时间延长，许多市场的价格已经开始下跌。上个月，全美最大的50个大都市区的房价中位数较上年同期下降，其中奥斯汀、迈阿密和堪萨斯城的房价跌幅超过6%。

在今年春季与卖家谈判时，这些趋势应该会给潜在购房者更多的筹码，不过，对于许多有抱负的购房者来说，这些趋势不太可能改变游戏规则。

Realtor.com的高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）说：“很难说现在是买方市场，但我认为，与过去几年相比，现在的市场要平衡得多，过去几年主要是卖方市场。”

瑞安·瓦斯科（Ryan Vasko）和他的妻子惠特尼（Whitney）最近从俄勒冈州搬到科罗拉多州，在房地产市场等式的两边都找到了方向。

去年12月，这对夫妇以50.5万美元的价格出售了他们在波特兰的三卧室一浴室的房子。这比他们的标价低了1万美元，但仍高于他们希望获得的最低50万美元。

与此同时，这对夫妇在丹佛都会区找了一套房子，这里是今年待售房屋增长最快的市场之一。3月份活跃上市数量较上年同期飙升67.3%。随着房源数量的增加，房价中位数下降了5.6%，至58.5万美元。

上个月，瓦斯科夫妇在科罗拉多州的利特尔顿（Littleton）买下了一套四卧室、三浴室的房子，位于丹佛以南约10英里（约合10英里）处，这套房子已经上市至少三周了。

41岁的瓦斯科是一家广告公司的创意总监，他说：“我们第一周就签了合同，第二周发现自己怀孕了，第三周就出价买下了这栋房子。”

价格：68万美元，比标价高出5000美元。不过，卖家还是同意承担将前两年6.9%的抵押贷款利率分别降至4.9%和5.9%的费用。

瓦斯科说：“如果我们需要的话，这给了我们一点回旋的余地。”他指出，他希望最终能以更低的固定利率再融资。

混合市场

自2022年以来，美国房地产市场一直处于销售低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升。去年，美国二手房销售跌至6.9%。降低抵押贷款利率，全国市场上有更多的房屋，尽管它们同比下降。

去年，较高的抵押贷款利率抑制了春季购房季节的开始。据抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）的数据，今年1月中旬，30年期抵押贷款的平均利率已降至略高于7%，不过相对于9月份跌至约6%的两年低点，这一利率仍有所上升。

买家的另一个好处是：价格更低。今年3月，在美国50个最大都市区中，有32个地区的房价中位数较上年同期下降，其中包括堪萨斯城、旧金山、迈阿密和圣地亚哥。根据Realtor.com的数据，上个月全国房价为424,900美元，与去年同期持平。

当卖家要求买家放弃房屋检查时，市场的转变可能会给购房者更多的杠杆。房地产经纪人说，卖家也可能更愿意支付成交费用、提供现金进行维修或做出其他让步。

“几乎每个买家都在要求对方让步，除非他们知道自己面临着多方出价，”Redfin在丹佛的经纪人阿夫顿·哈特曼（Afton Hartmann）说。

这种情况虽然比几年前少了，但仍然存在。

吉拉德·霍夫曼（Gilad Hoffman）是一家犹太教堂的执行董事，当他在圣地亚哥东北30英里处的埃斯孔迪多（Escondido）看到一栋四卧室、2.5个浴室的待售房屋时，他知道自己找房子的工作已经结束了。他觉得这所房子“被严重低估了”，它的已故主人的遗产以107.9万美元的价格挂牌出售。

今年2月，41岁的霍夫曼以比要价高出1.3万美元的价格买下了这栋房子，当时他拒绝了另外三名潜在买家的出价，其中一名买家提出全额支付现金。

抵押贷款利率上升并没有阻止霍夫曼。他接受了7%的利率，以换取贷款机构提供的一笔贷款，用于支付交易成本。

霍夫曼说：“我做这件事的理念是：在利率这么高的情况下，现在就做一些你负担得起的事情。”“希望两年后，房价会降下来，然后你就可以再融资了。这仍然是我的意图。”

负担能力和不确定性仍然是障碍

尽管出现了一些对购房者有利的趋势，但对许多美国人来说，住房市场在很大程度上仍然遥不可及，尤其是那些没有房屋净值收益来购买新房的首次购房者。虽然房价增长一直在放缓，但与过去五年47%的涨幅相比，这一跌幅微不足道。

虽然房屋上市数量在增加，但要让市场在更大程度上恢复买家和卖家之间的平衡，还需要更多的房屋上市。考虑到2月底，市场上有124万套未售出的房屋。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，这一数字虽然较上年同期增长了17%，但仍比1999年以来每月221万户的平均水平低约44%。

截至今年1月，美国年收入中位数为79,223美元的家庭将不得不花费其中的47%来支付一套房价中位数为390,333美元的房屋的付款。亚特兰大联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Atlanta）的数据显示，这一收入占比达到了2005年以来的最高水平。当住房年成本超过美国家庭收入中位数的30%时，住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development）就会认为这是负担不起的。

如果抵押贷款利率在未来几个月加速下降，这将提振购房者的购买力。

经济预测普遍认为，今年30年期抵押贷款的平均利率将保持在6.5%左右，但这些预测现在可能已经过时了。

上周，随着债券投资者对美国与全球各国之间迅速升级的贸易战做出反应，10年期美国国债收益率大幅下跌，这预示着抵押贷款利率的下降。

随着全球贸易紧张局势升级，10年期美国国债收益率上周五跌至4.01%，为去年10月以来的最低水平。银行将10年期美国国债作为住房贷款定价的参考指标。

不过，关税通常会引发通胀，而10年期美国国债收益率往往会因通胀预期上升而上升。这可能会使抵押贷款利率保持在现有水平，或者推高。

Bright MLS首席经济学家丽莎•斯图特万特（Lisa Sturtevant）表示，如果对贸易战的担忧确实为抵押贷款利率的进一步下降铺平了道路，“对那些越来越担心工作保障和通胀的潜在买家来说，较低的利率可能是冷淡的安慰。”