界面新闻记者 |
停摆近四年后，原深圳世茂深港国际中心地块终于迎来了自己的“新主人”。
5月6日，深圳龙岗区龙城街道G01046-0106地块成功出让。华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价竞得，土地面积约16.97万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。
该地块曾是2017年世茂集团以239亿元拿下的深圳“地王”项目，规划打造一座约700米的超高层地标，直指“中国第一高楼”，后因世茂集团陷入债务危机导致项目烂尾，历经多次流拍，最终在2025年被深圳政府收储。
“华润置地接手是有一定必然性的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在采访中对界面新闻指出。“G01046-0106地块体量巨大，在当下市场条件下，有能力、有意愿接盘的只有央企；其次，盘活存量，稳定房地产，探索新模式，央企责无旁贷；再加上华润在周边有大运中心体育场馆、大运天地购物中心等布局，可以在片区形成协同运作之势，相互赋能和借力。”
曾计划建为“中国第一高楼”
时间拨回至2017年。彼时，全国正掀起超高层建筑竞赛，各地争相刷新“天际线”。世茂集团以239.43亿元的天价，竞得深圳龙岗大运片区G01046-0095等6宗地，计划总投资逾500亿元打造深港国际中心，一座约700米的“中国第一高楼”，集超甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体于一体。
在当时世茂的构想中，超级地标将拉升片区价值，住宅及公寓快速销售回笼资金，商业与酒店则持有运营。这种“以住养商”的模式，世茂在上海、厦门等地屡试不爽。
但摩天大楼的审批收紧，比世茂预想来得更快。2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制新建250米以上建筑，500米以上的“第一高楼”几乎被彻底封堵。深港国际中心的规划被迫一再下调，从700米降至600米，再降至500米以下。
更大的危机在资金端，自2021年起，“三道红线”压顶，房企融资渠道急剧收缩。世茂集团流动性危机全面爆发，公开市场债券违约、信托产品逾期兑付、多地项目停工。深港国际中心于2022年全面停摆，只留下一个巨大的基坑和数十亿元已投入的开发成本。
在此之后，债权人试图通过司法拍卖挽回损失。2023年7月，深港国际中心12宗土地首次法拍，起拍价130.44亿元，较当年拿地价已近乎“腰斩”，但因无人报名而流拍；同年11月，起拍价再降至104.35亿元，二次流拍。
4月中旬，界面新闻实地探访项目现场看到，工地长期处于停滞状态，外围挡板上已经长满杂草。
政府收储后调改
2025年，深圳市龙岗区通过“清调供”存量纾困机制，以约68亿元的价格收储了世茂持有的相关地块及地上物。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时，将这一过程概括为“深圳‘清调供’政策的生动实践”。
他指出：“深圳运用‘清理、调整、供应’手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目，在该地块上获得了成功实践。首先是清风险，即深圳市政府以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地。其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需。最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。”
重新上架后的G01046-0106地块，与世茂当年拿下的土地规划也有了大幅改变，最关键的调整体现在用地性质和规划指标上。
新方案中住宅面积高达30.56万平方米，占比近三分之二，商业部分压缩至14.35万平方米。容积率从原项目的约4.17大幅降至3.26，意味着居住密度显著下降，舒适度提升。
另一个重大创新在于开发节奏的松绑。根据出让条件，竞得人可将地块分宗：住宅部分须在1年内开工、4年内竣工；而集中商业及酒店部分则可宽限至2.5年内开工、6年内竣工。
“‘分宗开发、分期建设’的模式，也减轻了这种冲击预期。”李宇嘉对此评价道。这种“先住后商”的安排，精准切中了当前市场环境下开发商最核心的痛点，即资金沉淀过长。住宅部分可在一年内动工、四年内交付销售，商业部分则多出两年半的缓冲期，大大降低了项目前期的现金流压力。
华润置地接手的“底气”
70.45亿元的起拍价、14.09亿元的保证金、近50万平方米的建面，能够独立拿下这块“巨无霸”项目的房企，在深圳土拍市场上屈指可数，而华润置地最终成为唯一的竞买人，也并非偶然。
华润置地敢于接盘，最根本的底气首先来自其稳健的财务系统。最新财报数据显示，截至2025年末，华润置地加权平均融资成本已降至2.72%，持有银行结余及现金1169.9亿元，净有息负债率仅39.2%。在行业普遍为现金流焦虑的当下，华润置地的资金池足够深。
更重要的是，此次拿地价格仅70.45亿元，与政府68亿元的收储成本基本持平，项目从一开始便留有利润安全垫。
除财务因素外，华润置地在大运片区早已落子。紧邻本次出让地块的大运天地，体量约52万平方米，由华润万象生活操盘，已于2024年7月开业。该商业体融合了商业、生态湖景、公园绿地与体育场馆，已成为龙岗区东部的核心消费场景。
界面新闻近日实地走访看到，周末期间大运天地人气高涨。尤其在邻近的大运中心体育场馆举办演唱会时，购物中心客流爆满，多数餐饮店门前排起长队，从沿湖步道到室内街区，随处可见拖家带口的家庭和结伴而来的年轻群体。
拿下本次住宅用地后，华润可以顺势在大运片区形成“住宅+商业+文体”的协同闭环，这正是其最擅长的城市综合体开发模式。
从市场基本面看，龙岗大运片区的需求支撑较为扎实。去年9月深圳优化房地产政策后，龙岗等区域已不限购。该片区新房交易量一直位居龙岗第一位，而龙岗本身也是全市新房交易最多的区域。
李宇嘉指出，“按此次起拍价70.45亿元拆分核算下来，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米。目前，大运片区在售新房均价4.7-5.5万元，二手房挂牌价4.5-5.5万元，紧邻的中海大运玖章备案均价更是达6.2万元/平方米。因此，本地块与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间。”